當(dāng)大部分的普通人的房地產(chǎn)按揭貸款資源開發(fā)殆盡后，銀行家們又將目光盯上了原本“不普通”的人。這就是美國600萬貧困或信譽(yù)不好的窮人和新移民。
美國的按揭貸款市場大致可以分為三個層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場（Prime Market），“ALT-A貸款市場和次級貸款市場（Subprime Market）。優(yōu)質(zhì)貸款市場面向信用等級高（信用分?jǐn)?shù)在660分以上）、收入穩(wěn)定可靠、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶，這些人主要是選用最為傳統(tǒng)的30年或15年固定利率按揭貸款。次級市場是指信用分?jǐn)?shù) 低于620分、收入證明缺失、負(fù)債較重的人。而“ALT-A”貸款市場則是介于二者之間的龐大灰色地帶，它既包括信用分?jǐn)?shù)在320到660之間的主流階層，有包括分?jǐn)?shù)高于660分的高信用度客戶中的相當(dāng)一部分人。
次級市場總規(guī)模大致在2萬億美元左右，其中有近半數(shù)沒有固定收入憑證。顯然，這是一個高風(fēng)險的市場，其回報率也較高，它的按揭貸款利率大約比基準(zhǔn)利率高2%-3%。
次級市場的貸款公司更加“擁有創(chuàng)新精神”，他們大膽推出各種新的貸款產(chǎn)品。比較有名的是：無本金貸款（Interest Only Loan），3年可調(diào)整利率貸款（ARM Adjustable Rate Mortgage），5年可調(diào)整利率貸款，以及7年可調(diào)整利率貸款，選擇性可調(diào)整利率貸款（Option ARMs）等。這些貸款的共同特點就是，在還款開頭幾年，每月按揭支付很低且固定，等到一定時間之后，還款壓力陡增。這些新產(chǎn)品深受追捧的主要原因有二：一是人們認(rèn)為房地產(chǎn)永遠(yuǎn)會上漲至少在他們認(rèn)為的“合理”的時間內(nèi)會如此，只要他們能夠及時將房子出手，風(fēng)險是“可控”的，二是人們想當(dāng)然的認(rèn)為房地產(chǎn)上漲速度會快于利息負(fù)擔(dān)的增加速度。
“ALT-A”貸款的全稱是“Alternative A”貸款，它泛指那些信用記錄不錯或很好的人，但卻缺少或完全沒有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件。這類貸款被普遍認(rèn)為比次級貸款更“安全”，而且利潤可觀，畢竟貸款人沒有信用不好的“前科”，其利息普遍比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品高1%-2%。
“ALT-A”貸款果真比次級貸款更安全嗎？事實并非如此。
自2003年以來，“ALT-A”貸款機(jī)構(gòu)在火熱的房地產(chǎn)泡沫中，為了追逐該利益，喪失了起碼的理性。許多貸款人根本沒有正常的收入證明，只要自己報上一個數(shù)字就行，這些數(shù)字還往往被夸大，因此“ALT-A”貸款被業(yè)內(nèi)人士稱為“騙子貸款”。
貸款機(jī)構(gòu)還大力推出各種風(fēng)險更高的貸款產(chǎn)品。如無本金貸款產(chǎn)品是以30年Amortization Schedule分?jǐn)傇鹿┙痤~，但在第一年可提供1%-3%的超低利息，而且只付利息，不用還本金然后第二年開始根據(jù)利率市場情況進(jìn)行浮動，一般還保證每年月供金額增加不超過上一年的7.5%。
選擇性可調(diào)整利率貸款則允許貸款人每月支付甚至低于正常利息的月供，差額部分自動計入還款之后，會欠銀行更多的錢。這類貸款的利率在一定期限之后，也將隨行就市。
很多炒房地產(chǎn)短線的“信用優(yōu)質(zhì)”人士認(rèn)定房價短期內(nèi)只會上升，自己完全來得及出手套現(xiàn)，還有眾多“信用一般”的人，用這類貸款去負(fù)擔(dān)超過自己實際支付能力的房屋。大家都抱著這樣的想法：可以立刻將房子賣掉歸還貸款，還能賺上一筆，或者再次貸款（Re-finace）取出增值部分的錢來應(yīng)急和消費(fèi)，即便在利率上漲較快的情況下，還有每年還款增加不得超過7.5%的最后防線，因此是風(fēng)險小、潛在回報高的投資，何樂而不為呢。
據(jù)統(tǒng)計，2006年美國房地產(chǎn)按揭貸款總額中有40%以上的貸款屬于“ALT-A”和次級貸款產(chǎn)品，總額超過4000億美元，2005年比例甚至更高。從200年算起，“ALT-A”和次級貸款這類高風(fēng)險按揭貸款總額超過了2萬億美元。目前，次級貸款超過60天的拖欠率已逾15%，正在快速撲向29%的歷史最新記錄，220萬“次級人士”將被銀行掃地出門。而“ALT-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在過去的14個月里翻了一番。
主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家忽略了“ALT-A”的危險，是因為到現(xiàn)在為止，其拖欠率比起已經(jīng)“冒煙”的次級貸款市場來說還不太明顯，但是其潛在危險甚至比次級市場還要大。原因是，“ALT-A”的貸款協(xié)議中普遍“埋放”了兩顆重磅定時炸彈，一旦按揭貸款利率市場持續(xù)走高，而房價持續(xù)下滑，將自動引發(fā)這個市場的內(nèi)爆。
在前面提到的無本金貸款中，當(dāng)利率隨行就市后，月供增加額不超過7.5%，這道最后的防線讓許多人有一種“虛幻”的安全感。但是這里面有兩個例外，也是兩顆重磅炸彈，第一顆炸彈名叫“定時重新設(shè)置”（5 year/10 year Recast）。每到5年或10年，“ALT-A”貸款人的償還金額將自動會重新設(shè)置，貸款機(jī)構(gòu)將按照新的貸款總額重算月供金額，貸款人將發(fā)現(xiàn)他們的月供金額大幅度增加了，這叫做“月供驚魂”（Payment Shock）。由于“Negative Amortization”的作用，很多人的貸款總債務(wù)在不斷上升，他們唯一的希望是房地產(chǎn)價格不斷上揚(yáng)，這樣才能賣掉房子解套，否則將會失去房產(chǎn)或涂血甩賣。
第二顆炸彈就是“最高貸款限額”。人們固然可以暫時不去考慮幾年以后的定時重設(shè)，但是“Negative Amortization”中有一個限制，就是累積起來的欠債不得超過原始貸款總額的110%-125%，一旦觸及這個限額，又會自動觸發(fā)貸款重設(shè)。這是一顆足以要人命的定時炸彈。由于貪圖低利率的誘惑 和第一年還款壓力較小的便宜，多數(shù)人選擇了盡可能低的月供額。比如每月正常應(yīng)付1000美元利息，你可以選擇只付500美元，另外500美元的利息差額被自動計入貸款本金中，這種累積的速度會使貸款人在觸到5年重設(shè)貸款炸彈之前，就會被”最高貸款限額“炸得尸骨無存”。
既然這些貸款如此兇險，美聯(lián)儲為什么不出面管管？
格老（格林斯潘）確實出面了。而且是兩次。第一次是2004年，格老覺得提供貸款的機(jī)構(gòu)和買房的老百姓膽子太小了，因為他們還不是特別喜歡高風(fēng)險的可調(diào)整利率產(chǎn)品（Option ARMs）。格老抱怨道：“如果貸款機(jī)構(gòu)能提供比傳統(tǒng)固定利率產(chǎn)品更靈活的選擇，那美國民眾將會受益匪淺。對于那些能夠并且愿意承受利率的風(fēng)險的消費(fèi)者來說，傳統(tǒng)的30年和15年固定利率貸款可能太昂貴了。”
于是房利美們、新世紀(jì)門和普通買房者們果然膽子逐漸大了起來， 情況也果然越來越離譜，房價也果然越來越瘋狂。
于是，16個月后，格老又出現(xiàn)在參議院聽證會上，這一次，他卻皺著眉說：“美國消費(fèi)者使用這些新的貸款方式（指Option ARMs等）來負(fù)擔(dān)他們原本無法承受的房貸負(fù)擔(dān)，這是個糟糕的注意?！?br/> 人們可能永遠(yuǎn)無法真正理解格老的想法。是啊，格老的話說的滴水不漏，他是說如果美國老百姓有能力承受利率風(fēng)險并能夠駕馭這種風(fēng)險，不妨使用高風(fēng)險貸款。言下之意是如果沒這本事，就別瞎湊熱鬧。也許格老當(dāng)真不知道美國老百姓的金融財商。